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Apresentamos 8 direitos básicos do consumidor que dão efetividade ao desconto no registro do primeiro financiamento habitacional perante o cartório de registro de imóveis, na forma do art. 290 da Lei n. 6.015/73.
Segundo o advogado Leopoldo Martins, o desconto está relacionado à materialização do direito fundamental à moradia, estampado no art. 6º da Constituição, revelando-se o Poder Público como agente responsável pela efetivação de tal direito social, por intermédio das funções públicas exercidas pelos Oficiais de Registro e Juízes Corregedores.
1 - O consumidor tem direito ao desconto de 50% nos emolumentos se for o primeiro financiamento habitacional pelo SFH, não importando se tem ou teve outro imóvel rural ou urbano.
Esclarece o Advogado Leopoldo Martins que é o primeiro financiamento residencial que enseja o desconto, quando no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação-SFH, que se destina à promoção da construção e aquisição da casa própria para as classes de menor renda da população. O consumidor pode ser (ou já ter sido) proprietário de outro imóvel urbano ou rural, não importando para fins de deferimento do desconto, desde que seja o primeiro financiamento habitacional, fará jus ao desconto. Nessa linha de raciocínio caminha a interpretação jurisprudencial conforme decisão firmada no Processo nº 8.492/2015, São Bernardo do Campo/SP.
2 - O desconto de 50% incide sobre a totalidade dos emolumentos devidos tanto no registro da compra e venda, quanto no registro da garantia (hipoteca ou alienação fiduciária), no primeiro financiamento habitacional, inclusive na respectiva certidão expedida.
Tanto os emolumentos do registro da compra e venda, levando em consideração o valor da alienação ou o valor do imóvel, o que for maior, quanto os emolumentos do registro da garantia (alienação fiduciária/hipoteca), levando em consideração o valor da dívida, são alvo do desconto de 50% sobre a totalidade do valor cobrado, no registro do primeiro financiamento habitacional, como ostenta o seguinte julgado da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo – Processo Processo nº 105.563/2009, São Paulo/SP.
3 - O desconto de 50% incide sobre a totalidade dos emolumentos devidos no registro do contrato de mútuo, com garantia (hipoteca ou alienação fiduciária), quando tal financiamento for destinado à construção residencial em terreno próprio.
Para o advogado Leopoldo Martins é devido o desconto no registro do contrato de mútuo, com constituição de garantia (alienação fiduciária ou hipoteca), quando o mutuário/consumidor faz o financiamento para a construção habitacional em terreno próprio, como ostenta o seguinte julgado da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo no Processo CGJSP nº 152/1987.
Em tal hipótese deve o desconto ser aplicado nos emolumentos devidos pelo registro da garantia (alienação fiduciária ou hipoteca) e pela certidão expedida, em contrato de mútuo para construção residencial em terreno próprio, se esse não houver contratado anterior financiamento para fins habitacionais (item 1).
4 - Se deferido o desconto no registro do contrato de compra e venda (item 2) ou do mútuo (financiamento para construção) (item 3), o cancelamento das garantias (hipoteca ou alienação fiduciária), a averbação da construção e a respectiva certidão expedida, terão igualmente o desconto de 50% nos emolumentos, independentemente de novo requerimento.
Se foi deferido o desconto por ocasião do ato registral primevo, estudado, para fins didáticos, nos itens 2 e 3, nasce o direito potestativo ao desconto de 50% sobre a totalidade dos emolumentos devidos em todos os atos posteriores relacionados com tal aquisição imobiliária. Vale dizer, tanto a averbação da construção (no contrato de mútuo para financiamento da construção em lote próprio), que integra as obrigações do mutuário perante o credor, quanto o cancelamento da hipoteca ou da alienação fiduciária, que condiciona a aquisição da propriedade plena, por se relacionarem umbilicalmente com a primeira aquisição imobiliária, farão jus ao desconto de 50% do art. 290 da Lei nº 6.015/73.
5 - O Cartório de Registro de Imóveis tem obrigação de informar ao consumidor os requisitos da concessão do desconto previsto no artigo 290 da Lei nº 6.015/73.
Os cartórios são serviços públicos, delegados a particulares, que existem para satisfazer as necessidades coletivas, afirma o advogado Leopoldo Martins. O particular (oficial de registro), a quem é confiado o cartório por concurso, espera-se que seja profissional de direito diferenciado, jurista de fé pública, agente público de quem então se exige apurado conhecimento na defesa do consumidor. Daí a razão ao maior rigor em transparência e eficiência, pois, em prol do mutuário.
Desse modo, faz-se adequada a prestação do serviço público quando o oficial de registro, pessoalmente ou por seus prepostos, fornece ao consumidor informações claras e didáticas quanto aos requisitos hábeis para o deferimento do desconto no registro do contrato de financiamento e o respectivo efeito nos atos posteriores relacionados à aquisição imobiliária.
6 - O consumidor faz jus ao desconto do art. 290 da Lei nº 6.015/73, se a aquisição da primeira moradia, embora financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação, seja contratada com garantia em alienação fiduciária.
A alienação fiduciária é um contrato de garantia, tal como é a hipoteca, anticrese, o penhor, a caução, podendo ser empregado nos contratos em geral, por não ser privativa das entidades que operam no Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, conforme deflui cristalinamente da leitura do § 1º do art. 22 da Lei nº 9.514/97.
Seguindo essa ordem de ideias, a Corregedoria Geral de Justiça Paulista, em contrato de compra e venda, com garantia em alienação fiduciária, celebrado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, em que foi indeferido o desconto por ocasião do registro, penalizou o titular do Cartório de Registro de Imóveis, com a restituição, em décuplo, ao consumidor, do montante cobrado indevidamente – Processo Processo CGJSP nº 71789/2009.
7 - O artigo 290 da Lei nº 6.015/73, instituído pela União, na competência atinente à fixação de normas gerais em matéria de emolumentos, na forma do art. 236, § 2º, da Constituição, assegura tratamento centralizado e uniforme, em âmbito nacional, aos emolumentos relacionados à titulação da moradia perante os serviços públicos notariais e registrais, ficando suspensa a lei estadual que suprimir, condicionar ou alterar a forma de concessão de tal desconto em prejuízo do consumidor.
A União foi alçada pelo § 2º, do artigo 236, da Constituição, como representante da Nação, na competência atinente à fixação de normas gerais em matéria de emolumentos, para, ao dar tratamento centralizado para estabilizar legitimamente expectativas, vincular todos os entes federados, como ocorre no desconto do primeiro financiamento habitacional que materializa o direito fundamental à moradia.
Em tal contexto, normas “gerais” não significam “genéricas”, mas apresentam carga valorativa apta a vincular todos os entes federados estaduais, por ter natureza jurídica de lei nacional que visa dar tratamento uniforme ao tema emolumentar em âmbito nacional, suspendendo, pois, as leis estaduais que as contrariarem, conforme dicção do artigo 24 da Constituição.
8 - É devida a devolução do décuplo do valor cobrado em excesso do consumidor, quando houver dolo, má-fé ou erro grosseiro no indeferimento do desconto do artigo 290 da Lei nº 6.015/73, por parte do titular do Cartório de Registro de Imóveis.
Os cartórios são serviços públicos, delegados a particulares (oficiais de registro), por concurso, que são remunerados, por emolumentos, diretamente pelo consumidor em razão dos serviços prestados. Vale dizer, ao que importa ao presente estudo, se houver o indeferimento do desconto nos atos relacionados com o registro do primeiro financiamento habitacional, maior será o rendimento do cartório e, por consequência, a remuneração do oficial de registro.
Por isso, afirma o advogado Leopoldo Martins, que a prudência recomenda ao oficial de registro não se deixar enganar pelas miragens que a avidez lhe oferece, pautando-se por parâmetros éticos e morais no exercício da função pública, alinhados em função do bem coletivo, para a coletividade.
